温克坚：房地产商面前的残酷生存游戏
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回顾中国房地产行业发展轨迹，2003-2013年的确可以被称为房地产的黄金十年，在这期间，成千上万大大小小的开发商们依靠各自的能力、资源和一些灰色规则，共同把房地产行业打造成了中国经济体的一个支柱行业，各自赚得盆满钵满。 而从2013年开始，虽然业内人士依旧以各种方式唱好，但无可奈何花落去，伴随着中国经济的萧条，房地产行业不可避免地走上衰势，笔者在2013年之后陆续写的楼市漫谈系列，多少也应和了这种演变轨迹，此后笔者对楼市虽然保持关注，但基本上认为楼市已经没有故事，有的只是一个巨大泡沫如何破裂，一个过剩行业如何出清的过程。
2015年以来，和房地产相关的一些积极信号似乎让这种图景变得模糊起来，一方面，行政机构出台了众多刺激措施，比如取消限购和限贷，部分地方甚至对购房进行补贴，政策层面利好频频；另外一方面，从成交数据来看，2015年楼市成交量接近2013年的顶峰，北上广深这类一线城市房价猛涨，供销两旺，似乎给人楼市要重返春天的感觉。
未来仍然是不确定的，但并不意味着对未来的预判就没有意义，对一个特定的领域而言，其实未来图景是相对可靠和清晰的，总体而言，笔者依然相信房地产领域的关键是市场出清，而不是重新描绘美好蓝图。
就现实而言，2015年的楼市或许有些亮点，但整体上依旧是黯淡的。二三四线城市市场低迷，众多区域成为鬼城，即使价格大幅下降也无法有效刺激购买。根据官方数据，全国楼市存量达到7亿平方米，庞大的资产沉淀在其中。
从信心层面而言，房地产投资作为一个曾经趋之若鹜的投资类别，已是明日黄花，由于业绩和收入的相对下降，开发商面临着员工士气低落，高管离职的局面。
作为行业的典型事件，绿城股权转让风波，深圳佳兆业拖而不绝的重组方案，都折射了这些曾经辉煌一时的行业巨头的衰落，房企老大万科的控股权之战，结局虽然不明朗，但一个名不见经传的宝能集团居然可以在短时间内通过资本市场几乎控制了万科，表明在资本市场的角逐中，实业资本式微，金融玩家更有话事权。
同样的，房地产开发商们作为一个群体，曾经是巨额财富的代名词，其公共形象大致经历了房产奸商到土豪等各种角色流变，但不知不觉之间，他们已经不是媒体聚光灯下的主角，在财富竞逐的游戏中，长江后浪推前浪，那些发迹于互联网的财富英雄们，无论从财富排名，社会影响力等都早已超越于开发商群体，成为时代的骄宠。
而经济持续萧条，收入下降，人口增幅下降，这些都直接导致需求市场的萎缩，同时人民币贬值预期强烈，美元升值，对那些有美元债务敞口的大型开发商而言，偿债压力和债务风险陡升，而资本外流则加剧国内流动性紧张事态，提高国内融资成本，对资本密集型的房地产行业来说，这无疑是雪上加霜。
因此，面对重重危机的冲击，房地产开发商们只要不是选择性无视，都不会去幻想楼市能够重返黄金时代。而面对日益艰难的市场环境，开发商们如何去博取他们的未来？
从微观层面而言，股东和管理层对企业自身的策略和战略最有发言权，旁人不应置啄，而就一个行业而言，分析和警示是可以有其合理存在空间的。基于笔者的一贯立场和对房地产行业的观察分析，笔者愿意提出如下警示：
告别暴利——房地产行业没什么技术壁垒，只要具有一定的资源整合能力，房地产行业是谁都能进入的竞争性市场，过去形成的市场暴利主要依托于政府对一级土地市场的垄断和各种灰色规则的盛行，如今随着市场格局的变化，房地产行业的利润率将越来越趋向于社会平均利润率，房地产行业也越来越像一个服务性行业，开发商们需要及时调整心态，来适应这种行业特征的转换。
不要迷信少数派－房地产行业看起来多姿多彩，除了通常的住宅，商业地产，众多五花八门的细分领域已经大行其道，比如旅游地产，文化地产，艺术地产，养老地产等等，这种行业细分当然有其价值，但正因为其细分，所以市场容量有限，到最后只能给少数有品牌和创新能力的开发商提供存活空间。而像恒大集团那样在粮食、饮料和足球等领域多元化发展的模式，需要强大的管理能力和资本实力，恒大转型能否成功尚且是一个未知数，当然也不是业内同行可以效仿的模式。对开发商而言，还有一种比较热门的做法是出国投资，这点以万达、绿地、万科、碧桂园等为代表，这种路径前景依然存疑，但对大多数中小开发商而言，这种路径并不能复制。
准备离场——和上述描述对应的是，房地产行业已经是高度过剩的行业，即使是企业家能力也同样过剩，从各行各业涌入房地产开发的景观本来就不正常，那些曾经从房地产市场中攫取财富的企业家们，要做好及时离场的安排，不要恋战，而应该快速转战另外领域。商业以利为本，土豪们可以凭借他们的财富、判断力和社会资源，在其他领域长袖善舞，发挥他们的商业才能，成就一翻新的财富神话。这种方式的退出，其实已经发生，很多开发商们都转身成为了投资家、资本家，他们的转身未必成功，但大部分不愿离场的开发商将成为房地产泡沫破裂的陪葬品。
趋势研判——从微观层面而言，加强品质控制，强化内部管理，降低运营成本，形成品牌效应等等举措永远是对的，但在经济社会危机时代，那种闷声发大财的岁月已经过去，市场博弈并非仅仅在同行、交易对手或消费者之间发生，开发商们必须要关注宏观形势，关注政策变化，强化研究，提高对趋势的研判能力。由于行业聚集度不断提高，能存活下来的往往都是巨头级企业，政策变化、经济环境对他们的影响至为深远，因此强化政策分析，参与政策倡导，为行业共同利益而博弈，将是某种新常态。
站在房地产行业整体利益立场上，目前尚有一些根深蒂固的制度沉疴，依旧成为阻碍房地产行业持续发展的壁垒，这其中包括少数城市的限购措施，更包括土地制度、户籍制度、人口政策等等计划经济时代的遗产，如果开发商们能在推动土地制度的改革、户籍制度的废除等等政策上有所出力，那不但对房地产行业是巨大的利好，同时也是对社会公共利益的真正推进，这才是一个逐步走向成熟的开发商群体必须要思考的公共议程。客观来说，在这点上，房地产开发商做得相对较好，他们形成了商会、中城联盟，以及阿拉善等多层次的社会组织，不但为企业发声，为行业代言，并且以积极的姿态参与到多种公益慈善活动，形成了良好的社会形象和影响力。
总之，对大部分开发商而言，房地产市场的逆境将是一场残酷的生存游戏，而那些幸存下来的，不但在商业上变得更为强大，在社会形象上，也将更能获得公众的认同。
【注】本文原标题《开发商们的未来》。
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